Gemeentebelastingen en WOZ

Mijn Overheid

Met de DigiD van de persoon op wiens naam het aanslagbiljet staat, kunt u via Mijnoverheid.nl uw aanslagen, de WOZ-beschikking en het taxatieverslag van uw onroerende zaak (zaken) inzien.

Let op! Het is alleen mogelijk uw aanslagen en de WOZ-beschikking in te zien als u zich heeft aangemeld via Mijnoverheid.nl. Dit geldt niet voor het inzien van het taxatieverslag van uw onroerende zaak.

Wat betekent de afkorting WOZ

WOZ betekent Waardering Onroerende Zaken en komt van de Wet WOZ.

Wat is de wet WOZ

De Wet WOZ regelt de waardebepaling van onroerende zaken zoals woningen en bedrijfspanden. Een van de belangrijkste uitgangspunten is het voortdurend registreren van vastgoedgegevens. Denk bijvoorbeeld aan indelingsgegevens en vraag- en verkoopprijsgegevens. Alle onroerende zaken moeten volgens de wet WOZ elk jaar worden gewaardeerd naar de waarde op een bepaald tijdstip. Dit is de zogenaamde waardepeildatum. Voor 2024 is de waardepeildatum 1 januari 2023.

Wat is de WOZ-waarde

De WOZ-waarde geeft aan wat een onroerende zaak op zou brengen als deze werd verkocht op 1 januari van het vorige jaar, de zogenaamde waardepeildatum. De WOZ-waarde van 2024 laat dus zien wat uw onroerende zaak waard was op 1 januari 2023. Om de WOZ-waarde van uw woning, bedrijfspand of grond te bekijken gaat u naar de pagina WOZ-waarde

Moet de gemeente de huurder van een woning ook een WOZ-beschikking toezenden

Ja. Het toesturen van deze beschikking staat immers in artikel 24 van de Wet WOZ en de huurder kan ook een belang hebben bij de hoogte van de WOZ-waarde van zijn gehuurde woning. Deze hoogte kan effect hebben op de huurprijs. Bent u in de loop van het jaar huurder geworden dan kunt u als nieuwe huurder een verzoek doen om een WOZ-beschikking te ontvangen.

Kan een huurder bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking

Ja. De huurder kan op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen de WOZ-waarde op zijn WOZ-beschikking. Als u echter huurder bent van een woning in de zogeheten vrije sector kunt u geen ontvankelijk bezwaar indienen tegen de vastgestelde WOZ-waarde van deze woning. Dit heeft de Rechtbank Amsterdam uitgemaakt in een uitspraak van 8 november 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:8105). Geen ontvankelijk bezwaar wil zeggen dat er niet inhoudelijk op uw bezwaar mag worden ingegaan. U wordt dan niet-ontvankelijk in uw bezwaar verklaard. 

Bij een eventueel ontvankelijk bezwaar beoordeelt de gemeente uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde op de waardepeildatum. Voor de waardebepaling is het niet relevant wat het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs kan zijn.

Wat zijn onroerende zaken

Onroerende zaken zijn gronden en alle daarmee verbonden bouwwerken. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen, bedrijfspanden, objecten in aanbouw en bouwkavels. De gemeente heft belasting over alle onroerende zaken binnen haar grenzen. 

Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning bepaald

Bij de bepaling van de WOZ-waarde schat de gemeente de marktwaarde van een woning in. De marktwaarde is volgens een internationale definitie het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke onderhandeling in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum. Daarbij zouden de partijen met kennis van zaken, verstandig en niet onder dwang hebben gehandeld.

Het maakt voor het bepalen van de WOZ-waarde niet uit of de woning gehuurd is of dat bijvoorbeeld sprake is van beperkingen zoals erfpacht. Bij het taxeren van een woning voor de WOZ gaat de gemeente ervan uit dat het uw eigen woning is zonder beperkingen.

Het bepalen van de waarde van woningen gebeurt veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze. Voor de berekening worden de kenmerken van alle woningen in de gemeente gecombineerd met de informatie over alle verkopen van woningen. De verschillen tussen de woningen, die blijken uit de gebruikte objectkenmerken, worden vertaald in waardeverschillen tussen de woningen. De taxateur van de gemeente controleert vervolgens de resultaten van de berekeningen.

Waarom wijkt de waardeontwikkeling van mijn woning af van de gemiddelde (regionale of gemeentelijke) waardeontwikkeling

De waardeontwikkeling van uw woning kan afwijken van het gemiddelde in uw regio of uw gemeente. Maar deze kan ook afwijken van het gemiddelde in het betreffende marktsegment. Redenen voor (grote) onderlinge verschillen kunnen zijn:

• Het meer of minder in trek zijn van een bepaalde locatie om te wonen.
• Het meer of minder gewild zijn van een bepaald type woning.
• Veranderingen van kwaliteit en onderhoud van de getaxeerde woning.

Wordt het oordeel van de gemeente nog gecontroleerd

Ja, door de Waarderingskamer. De Waarderingskamer is een onafhankelijke, landelijke instelling die controleert of de gemeente op een juiste wijze de waarde van uw onroerende zaak heeft bepaald. De gemeente Zuidplas heeft het proces van de waardebepaling in nauw overleg met de Waarderingskamer doorlopen. De Waarderingskamer is van mening dat de gemeente Zuidplas haar werkzaamheden met betrekking tot de waardebepaling 'goed' uitvoert. Kijk voor meer informatie op www.waarderingskamer.nl. Hier vindt u onder andere de toezichtresultaten van alle gemeenten.

Hoe komt de Waarderingskamer aan de door haar gepubliceerde gemiddelde waardeontwikkeling per gemeente

Zodra gemeenten de WOZ-taxaties hebben afgerond geven zij deze cijfers door aan de Waarderingskamer. Het gepubliceerde percentage is de gemiddelde waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente. Dit wordt berekend door de nieuwe WOZ-waarde van elke woning te vergelijken met de voorgaande WOZ-waarde.

Kan ik mijn aanslag gemeentebelastingen en taxatieverslag inzien

Bent u belanghebbende van een onroerende zaak? En staat de aanslag gemeentebelastingen/kennisgeving van de WOZ-waarde op uw naam? Dan kunt u uw aanslag gemeentebelastingen en het taxatieverslag inzien via mijn.overheid.nl. Om in te loggen heeft u een geactiveerd DigiD-account nodig en om de aanslag of het taxatieverslag te bekijken heeft u een 'pdf reader' nodig.

Wat staat er op het taxatieverslag

Op het taxatieverslag staan:

• het adres van de onroerende zaak;
• de WOZ-waarde van de onroerende zaak;
• de kadastrale gegevens;
• wat voor soort woning/bedrijf het betreft;
• het bouwjaar;
• de grootte van de onroerende zaak (inhoud en oppervlakte);
• bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling.

Daarnaast vindt u de onderbouwing van de WOZ-waarde op het taxatieverslag. De onderbouwing bestaat uit de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.

Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc.) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatie factor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

Wat betekenen de verkoopcijfers op mijn taxatieverslag

De vermelde verkochte woningen op uw taxatieverslag zijn een selectie uit alle verkopen die de gemeente bij de taxatie van uw woning heeft gebruikt. Omdat wij niet alle verkopen op het taxatieverslag kunnen vermelden, is een selectie gemaakt. De taxateur probeert de voor u meest herkenbare verkopen te selecteren.

Is de WOZ-waarde van mijn woning onjuist als ik de verkochte woningen op het taxatieverslag niet vergelijkbaar vind

De taxateur gebruikt bij de taxatie van uw woning alle verkopen van woningen in de gemeente. De WOZ-waarde van uw woning sluit dus ook aan op verkopen die niet op het taxatieverslag staan. De taxateur controleert met behulp van het taxatie model of de waardeverschillen met alle verkochte woningen aannemelijk zijn. Hierbij houdt hij rekening met de verschillen tussen de woningen.

Wanneer er in de omgeving van uw woning weinig vergelijkbare woningen zijn verkocht, is het voor de taxateur moeilijk een aansprekende selectie te maken. In die gevallen vindt u de vermelde verkochte woningen wellicht minder goed vergelijkbaar. Doordat de taxateur niet alleen uw woning getaxeerd heeft, maar ook alle woningen in uw omgeving, heeft hij rekening kunnen houden met de onderlinge verschillen. Op basis van deze verschillen kan de taxateur de juistheid van de WOZ-waarde van uw woning controleren.

Mijn woning is in de loop van 2023 verbouwd. Heeft dit invloed op de WOZ-waarde voor 2024

Ja, bij een verbouwing die in de loop van 2023 is gerealiseerd kijken we naar de staat van de woning op 1 januari 2024 (toestandsdatum). De waarde van de verbouwing wordt dan weer bepaald op basis van het prijsniveau op 1 januari 2023 (waardepeildatum).

Mijn woning is in de loop van 2023 opgeleverd. Hoe wordt de WOZ-waarde voor 2024 bepaald

De waardepeildatum voor 2024 is 1 januari 2023. Omdat de woning op 1 januari 2023 nog niet klaar was, kijken we voor de WOZ-taxatie naar de staat van de woning op 1 januari 2024 en de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die gerealiseerd zijn rond 1 januari 2023.

Mijn woning is nog in aanbouw. Klopt het dat ik hiervoor een WOZ-waarde krijg in 2024

Ja, ook voor een woning in aanbouw moet de gemeente een WOZ-waarde vaststellen. Hoe deze waarde wordt bepaald, leest u bij de vraag ‘Hoe bepaalt de gemeente de WOZ-waarde voor een onroerende zaak in aanbouw?’

Hoe bepaalt de gemeente de WOZ-waarde voor een onroerende zaak in aanbouw

Voor een onroerende zaak in aanbouw geldt een aparte regeling. Om de WOZ-waarde te bepalen kijkt de taxateur hoe ver de onroerende zaak gereed was aan het begin van het belastingjaar, in dit geval op 1 januari 2024. De waardering geschiedt vervolgens naar een percentage (van de bouwkosten) dat op dat moment gereed was, vermeerderd met de grondwaarde.

Voorbeeld: een stuk grond is € 200.000 waard en er wordt voor € 100.000 (bouwkosten) een onroerende zaak op gebouwd. Op 1 januari 2024 was de onroerende zaak voor 20% gereed. De WOZ-waarde voor deze onroerende zaak in aanbouw wordt als volgt bepaald:

• Grond € 200.000 + 20% van de bouwkosten € 20.000 = WOZ-waarde € 220.000

Heeft de gemeente belang bij een hoge WOZ-waarde

Nee, daar heeft de gemeente geen belang bij. De opbrengst van de belastingen wordt voornamelijk bepaald door het tarief dat de gemeenteraad vaststelt. De gemeente heeft eerder belang bij een lage WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat zij dan minder bezwaarschriften krijgt en dus lagere kosten heeft. Het wettelijke systeem is er echter op gericht om de WOZ-waarde zo zuiver mogelijk op de marktwaarde aan te laten sluiten. Op deze manier is de WOZ-waarde ook het beste controleerbaar voor de belanghebbende.

Hoe maak ik bezwaar

Neem voor u bezwaar maakt eerst via e-mail of telefonisch contact met ons op. In veel gevallen kunnen wij u helpen en is bezwaar maken niet meer nodig. Bent u het daarna nog niet eens met de WOZ-waarde van uw woning of een van de aanslagen die vermeld staan op uw aanslag gemeentebelastingen? Dan kunt u hiertegen binnen zes weken na de dag van de dagtekening op de aanslag schriftelijk bezwaar maken. Richt uw bezwaar aan:

• De heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, Postbus 100, 2910 AC Nieuwerkerk aan den IJssel

Wij zijn telefonisch bereikbaar op (0180) 330 300 of via gemeente@zuidplas.nl.

Ik heb bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Moet ik de aanslag onroerende-zaakbelasting nu toch al betalen

Als u een bezwaarschrift indient, dan krijgt u geen uitstel van betaling. U kunt ieder jaar bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. De afhandeling van een dergelijk bezwaar kan veel tijd in beslag nemen. Als u uitstel van betaling krijgt, dan kan het gevolg zijn dat de betalingstermijnen van een bepaald belastingjaar samenvallen met de betalingstermijnen van een daaropvolgend belastingjaar.

In zo’n geval moet u twee of meerdere termijnen tegelijk betalen. Om dit ongemak voor u te voorkomen, verlenen wij geen uitstel van betaling. Wordt uw bezwaar toegewezen, dan betalen wij het te veel betaalde bedrag aan u terug.

Hoe lang duurt het totdat ik een besluit op mijn bezwaarschrift ontvang

De gemeente moet op uw bezwaarschrift een besluit nemen binnen het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ingediend. In 2024 is dat dus uiterlijk 31 december 2024.

Krijg ik sneller besluit op mijn bezwaar als ik dit laat indienen door een derde partij die gratis voor mij bezwaar maakt

Nee, het laten indienen van bezwaar door een derde partij geeft geen verschil in de snelheid van de afhandeling van uw bezwaar. Wat voorop staat is niet wie bezwaar maakt, maar dat de waarde van uw onroerende zaak correct is. Wanneer u besluit een derde partij, die werkt op no-cure-no-pay basis, in te schakelen om bezwaar in te dienen namens u, en het bezwaarschrift wordt toegewezen, dan betaalt de gemeente aan deze partij een kostenvergoeding. Deze kosten kunnen flink (tot wel € 1.500) oplopen. Als u zelf bezwaar maakt dan bespaart u de gemeente deze kosten.

Nog beter is het om, voordat u bezwaar maakt, contact op te nemen met de afdeling belastingen van de gemeente. Zij zijn bereikbaar op (0180) 330 300 of via gemeente@zuidplas.nl. Misschien is na dit contact bezwaar maken niet meer nodig.

Wie gebruiken de WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt gebruikt door de gemeente, de Belastingdienst, het Hoogheemraadschap, banken en woningbouwverenigingen en andere verhuurders van woningen.

Waar wordt de WOZ-waarde voor gebruikt

De WOZ-waarde is onder andere de grondslag voor de onroerend-zaakbelastingen en de roerende-zaakbelastingen. Daarnaast is de WOZ-waarde ook de grondslag voor de watersysteemheffing van het hoogheemraadschap en ook de Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor hun belastingen en heffingen. De woningbouwverenigingen en andere verhuurders van woningen gebruiken de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs van woningen.

Volgens de Wet WOZ moeten alle gebruikers van de WOZ-waarde dezelfde WOZ-waarde hanteren.

Hoe lang is de WOZ-waarde geldig

De WOZ-waarde op de WOZ-beschikking is één kalenderjaar geldig. Voor het kalenderjaar 2024 ontvangt u een WOZ-beschikking waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2023 is bepaald.

Wie krijgt een aanslag gemeentebelastingen / WOZ-beschikking

• De eigenaar van een woning betaalt onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing
• De gebruiker/huurder van een woning betaalt het vaste tarief van de afvalstoffenheffing
• De eigenaar van een niet-woning, b.v. een bedrijfspand betaalt onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing
• De gebruiker/huurder van een niet-woning, b.v. een bedrijfspand betaalt onroerende-zaakbelastingen.

Ik heb geen aanslagbiljet / WOZ-beschikking ontvangen terwijl ik heb vernomen dat mijn buren er wel een hebben ontvangen, hoe kan dat

Als u zich heeft aangemeld bij de persoonlijke berichtenbox op mijn.overheid.nl, dan is het aanslagbiljet/WOZ-beschikking hierin geplaatst. Is dit niet het geval dan kunnen medewerkers van het team belasting nakijken waarom u nog geen aanslagbiljet/WOZ-beschikking heeft ontvangen. Neemt u hiervoor gerust contact op met de afdeling belastingen via (0180) 330 300. Of stel uw vraag per e-mail via gemeente@zuidplas.nl. 

Waarom zitten er geen acceptgiro`s bij de aanslag

Het is in de gemeente Zuidplas niet meer mogelijk om door middel van acceptgiro’s te betalen. U kunt de aanslag betalen met automatische incasso of door het bedrag zelf over te maken.

Waarom staat mijn naam niet goed vermeld op het aanslagbiljet

Voor de tenaamstelling van het aanslagbiljet voor personen volgt het team belastingen de gemeentelijke basisadministratie. Voor bedrijven wordt de tenaamstelling aangehouden zoals deze in het handelsregister van de Kamer van Koophandel staat vermeld.

Waarom staat de aanslag op naam van mijn partner

Heeft een onroerende zaak meerdere eigenaren en/of gebruikers, dan maakt de gemeente een keuze voor een belastingplichtige. Om deze keuze te maken, hanteert de gemeente een vooraf bepaalde volgorde.

Hoe kan ik meedoen aan de automatische incasso

Door het afgeven van een machtiging aan de gemeente is het mogelijk het totaalbedrag van de aanslagen gemeentelijke belastingen in 10 gelijke, maandelijks opeenvolgende termijnen door de gemeente af te laten schrijven van uw bankrekening.

Deze machtiging kunt u afgeven door de gevraagde informatie op de pagina 'Automatische incasso' in te vullen.

Voor welke belastingen machtig ik de gemeente

U machtigt de gemeente om de gemeentebelastingen, zoals vermeld op uw aanslagbiljet, in tien termijnen van uw rekening af te schrijven. De machtiging wordt stilzwijgend verlengd, totdat u zelf de machtiging weer intrekt.

Wat moet ik doen als ik een ander bankrekeningnummer heb

Wijziging van uw bankrekeningnummer kunt u op twee manieren doorgeven:

1. Stuur een brief naar: Team Boekhouding, postbus 100, 2910 AC Nieuwerkerk aan den IJssel (vergeet niet uw handtekening te plaatsen).
2. Of stuur een e-mail naar gemeente@zuidplas.nl

Kan ik een betalingsregeling treffen

Wanneer u de aanslag niet kunt betalen binnen de gestelde betalingstermijnen, kunt u de gemeente schriftelijk om een betalingsregeling verzoeken. De gemeente beoordeelt uw verzoek. Voordat de gemeente een betalingsregeling verleent, wijzen wij u eerst op de mogelijkheid van automatische incasso. Automatische incasso houdt immers in dat u de betaling van de aanslag over 10 termijnen spreidt, waardoor uw maandelijkse laster lager zijn.

Voor welke belastingen kan ik kwijtschelding aanvragen

Kwijtschelding is alleen mogelijk voor het vaste tarief van de afvalstoffenheffing. Voor alle overige belastingen is geen kwijtschelding mogelijk.

Hoe kan ik een kwijtscheldingsverzoek indienen

Als u voor het eerst kwijtschelding wilt aanvragen gaat u naar de pagina 'Belastingen en heffingen, kwijtschelding'. U vraagt dan met uw DigiD een kwijtschelding aan. Dit kunt u het beste zo snel mogelijk doen nadat u de aanslag gemeentebelastingen heeft ontvangen.

Het is ook mogelijk om het aanvraagformulier kwijtschelding:

• Persoonlijk af te halen bij de receptie van het gemeentehuis in Nieuwerkerk aan den IJssel
• Telefonisch aan te vragen via (0180) 330 300

Vul het formulier zo volledig mogelijk in en stuur het op naar de gemeente Zuidplas. Ter attentie van:

• Team belastingen, postbus 100, 2910 AC Nieuwerkerk aan den IJssel.

Moet ik de aanslag betalen als ik een kwijtscheldingsverzoek heb ingediend

Zolang uw kwijtscheldingsverzoek in behandeling is, krijgt u automatisch uitstel van betaling voor de aanslag afvalstoffenheffing waarvoor u kwijtschelding heeft gevraagd.